最高人民法院商品房買賣合同司法解釋精釋精解

第一部分 商品房買賣合同的司法認定
專題一：《商品房買賣合同解釋》的適用范圍
【核心提示】《商品房買賣合同解釋》第一條界定了該司法解釋的適用范圍，即僅適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同糾紛;將二手商品房買賣以及公有住房、經(jīng)濟適用住房、國家保障性住房、單位集資建房、房改房買賣合同糾紛排除在適用范圍之外;未明確將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的車位買賣合同糾紛納入其調(diào)整范圍，但車位本身是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為配合商品房使用而一并出售的附屬物，符合商品房的一般特征，故車位買賣合同原則上應(yīng)受該司法解釋調(diào)整。
專題二：未獲商品房預(yù)售許可所簽商品房預(yù)售合同的效力
【核心提示】未取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售合同名為“無效” 實為“相對無效”或“經(jīng)補正后有效”，但并非“未生效”。法院判定商品房預(yù)售合同的效力時，只需關(guān)注開發(fā)商是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證明，無須審查其他條件。若開發(fā)商在起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明，而原告在法院作出判決前撤訴，雙方就同一糾紛再次訴至法院時，開發(fā)商已取得了商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)認定該合同有效。
專題三：商品房銷售廣告可否視為要約
【核心提示】商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。
專題四：商品房認購協(xié)議中定金糾紛的司法處理
【核心提示】因商品房認購協(xié)議中的定金條款發(fā)生糾紛，遵循以下處理原則：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔保，若未能訂立商品房買賣合同是因當事人一方原因，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;若因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
專題五：商品房買賣中預(yù)約與本約的區(qū)分
【核心提示】商品房認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議一般屬于商品房買賣預(yù)約合同，但商品房認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受了買受人全部或部分購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
專題六：登記備案手續(xù)對商品房預(yù)售合同效力的影響
【核心提示】按照國家有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)將預(yù)售合同報房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案，但登記備案不是預(yù)售合同的生效條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同效力。當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，商品房預(yù)售合同在辦理登記備案手續(xù)后才生效，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
專題七：被拆遷人有權(quán)優(yōu)先取得房屋所有權(quán)
【核心提示】拆遷人與被拆遷人按照房屋所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得該補償安置房屋的，人民法院應(yīng)當予以支持。
專題八：惡意串通訂立商品房買賣合同的效力
【核心提示】出賣人為了不履行與買受人業(yè)已訂立的商品房買賣合同， 與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付給第三人使用，導(dǎo)致買受人無法取得所購房屋所有權(quán)，買受人因此起訴請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，人民法院應(yīng)當依據(jù)《合同法》第五十二條第(二)項的規(guī)定予以支持。對于惡意串通行為的認定，應(yīng)當在全面審查合同雙方當事人是否具有主觀惡意，以及訂立合同時的具體情況、合同約定內(nèi)容及合同的履行情況的基礎(chǔ)上，綜合加以判定。
專題九：商品房包銷合同的法律問題
【核心提示】商品房包銷合同系無名合同，根據(jù)當事人的意思表示和合同目的，依據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定處理。當事人一方以包銷人沒有取得房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)而主張合同無效的，人民法院不予支持。開發(fā)商在包銷期限內(nèi)自行銷售、處分已建立包銷關(guān)系的商品房，屬于開發(fā)商違約，應(yīng)由其承擔違約責任，包銷人可主張的損失包含實際發(fā)生的損失和可得利益損失。但開發(fā)商基于與包銷人之間的約定而銷售由包銷人包銷的房屋，開發(fā)商無須承擔責任。在商品房買賣合同糾紛案件中，買受人僅起訴開發(fā)商，未起訴包銷人的，法院應(yīng)當依職權(quán)追加包銷人作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。但開發(fā)商、包銷人與買受人對開發(fā)商違約后的責任承擔的約定，會影響當事人的訴訟地位。
第二部分 商品房交付的司法處理
專題一：房屋的交付使用及風險承擔
【核心提示】根據(jù)《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，商品房的出賣人負有向買受人履行交付房屋，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。在實踐中，交付房屋以現(xiàn)實交付為主，通常表現(xiàn)為“交鑰匙”，當事人對交付方式另有約定的，從其約定。
專題二：房屋存在質(zhì)量問題時的法律責任
【核心提示】房屋出賣人應(yīng)當保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
專題三：房屋面積誤差的處理
【核心提示】出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在% 以內(nèi)，按照約定價格據(jù)實結(jié)算;面積誤差比絕對值超出%，買受人可以解除合同。買受人選擇繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，買受人僅需按照約定價格補足% 以內(nèi)部分的房價款，便可取得房屋所有權(quán);房屋實際面積小于合同約定面積的，出賣人應(yīng)將% 以內(nèi)部分的房價款及利息返還買受人，超過% 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。但按套計價商品房屋面積誤差不適用該規(guī)則。
專題四：商品房買賣合同的解除
【核心提示】出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方可以解除合同，但有約定的除外。無法定或約定的解除權(quán)行使期限，經(jīng)催告后，解除權(quán)行使期限為三個月;未經(jīng)催告，應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)。
第三部分 商品房買賣合同違約責任承擔
專題一：懲罰性賠償責任是否以惡意違約為前提
【核心提示】商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人，致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人承擔以上懲罰性賠償責任不以其具有惡意違約故意為前提。
專題二：懲罰性賠償責任的適用
【核心提示】在訂立商品房買賣合同時，出賣人實施以下欺詐行為的， 買受人可以確認合同無效或者請求撤銷、解除合同，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：一、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;二、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;三、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。相較于《消費者權(quán)益保護法》而言，《商品房買賣合同解釋》屬于對商品房銷售領(lǐng)域的特殊規(guī)定，應(yīng)優(yōu)先適用;且商品房買賣數(shù)額巨大，增加三倍賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡。因此，商品房買賣領(lǐng)域的懲罰性賠償應(yīng)當直接適用《商品房買賣合同解釋》而不能適用《消費者權(quán)益保護法》。出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已被查封的事實，不符合上述規(guī)定所列舉的情形，故買受人無權(quán)請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
專題三：違約金數(shù)額的調(diào)整
【核心提示】在商品房買賣合同中，當事人可以約定，根據(jù)違約情況， 違約方應(yīng)當向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。當事人認為違約金約定過高或過低，可以向人民法院或仲裁機構(gòu)申請調(diào)整。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失% 為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的， 應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。申請調(diào)整違約金的當事人不僅限于合同雙方。當事人可以通過起訴、反訴和答辯的方式主張調(diào)整違約金數(shù)額，并對自己的主張負有舉證證明責任。
專題四：商品房買賣合同中違約金數(shù)額的確定
【核心提示】若當事人在商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償額的計算方法，需區(qū)分違約情形確定適用的標準：逾期付款的，以未付購房款總額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者具有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類型房屋租金標準確定。同時，在實務(wù)中還應(yīng)注意違約金與定金的選擇問題，以及違約金作為繼續(xù)性債務(wù)的訴訟時效計算問題。
專題五：遲延辦證的法律后果
【核心提示】因出賣人原因，致使買受人在約定或法定辦理房屋權(quán)屬證書期限屆滿一年后，仍無法辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失。
第四部分 商品房按揭貸款的司法處理
專題一：“按揭障礙”對商品房買賣合同的影響
【核心提示】未能簽訂按揭貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，若系一方當事人原因造成的，對方當事人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失;若因不可歸責于雙方當事人的事由，則雙方當事人都有權(quán)請求解除合同，同時出賣人應(yīng)將收受的購房款本息或者定金返還買受人。
專題二：商品房買賣合同解除對擔保貸款合同的影響
【核心提示】商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系具有緊密聯(lián)系又相互獨立的合同關(guān)系。商品房買賣合同被確定無效或者被撤銷、解除后，必然影響貸款合同的履行，購房者訂立按揭貸款合同所期望的利益不復(fù)存在，訂立該合同的目的不能實現(xiàn)，故應(yīng)賦予當事人訴請解除貸款合同的權(quán)利，但不應(yīng)認為“合同目的不能實現(xiàn)”的原因系當事人一方違約。
專題三：按揭銀行在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位
【核心提示】銀行參加商品房買賣合同案件的訴訟目的，是確保擔保貸款債權(quán)的優(yōu)先受償。銀行對該案的審理具有訴的利益，對雙方爭議的訴訟標的具有法律上的利害關(guān)系，應(yīng)將銀行列為有獨立請求權(quán)的第三人。
專題四：出賣人在商品房擔保貸款合同糾紛中的訴訟地位
【核心提示】在商品房按揭貸款合同糾紛中，涉及開發(fā)商對銀行的保證責任問題。開發(fā)商是否為商品房按揭貸款合同提供保證，決定了其訴訟地位：開發(fā)商未提供保證，且買受人也未與銀行辦理商品房抵押登記手續(xù)，應(yīng)當通知銀行參加訴訟;開發(fā)商提供了保證，則應(yīng)當追加開發(fā)商為共同被告。