物業(yè)管理職位工作手冊(cè)（第4版）

第 1 章
物業(yè)管理工作概述
1．1 物業(yè)管理工作的五大發(fā)展趨勢(shì) 1
1．1．1 多元化發(fā)展趨勢(shì) 1
1．1．2 標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展趨勢(shì) 1
1．1．3 收益化發(fā)展趨勢(shì) 2
1．1．4 智能化發(fā)展趨勢(shì) 2
1．1．5 專(zhuān)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì) 2
1．2 物業(yè)管理工作的十大模塊 3
1．2．1 十大模塊 3
1．2．2 十大模塊工作任務(wù)描述 4
1．3 物業(yè)管理工作的十大難點(diǎn) 5
1．3．1 物業(yè)費(fèi)催收難 5
1．3．2 盜竊事件處理難 5
1．3．3 社區(qū)統(tǒng)一管理難 6
1．3．4 與部分業(yè)主溝通難 6
1．3．5 亂停車(chē)輛治理難 7
1．3．6 安保措施到位難 7
1．3．7 服務(wù)十分滿(mǎn)意難 7
1．3．8 鄰里糾紛調(diào)解難 8
1．3．9 高空拋物預(yù)防難 8
1．3．10 安全裝修監(jiān)督難 8
第 2 章
物業(yè)事務(wù)綜合管理
2．1 人力資源管理 11
2．1．1 物業(yè)公司的目標(biāo)與職能 11
2．1．2 物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 13
2．1．3 物業(yè)公司的崗位職責(zé)設(shè)計(jì) 14
2．1．4 物業(yè)公司績(jī)效指標(biāo)與量化考核 17
2．2 公司財(cái)務(wù)管理 22
2．2．1 財(cái)務(wù)預(yù)算管理 22
2．2．2 成本管理 23
2．2．3 財(cái)務(wù)報(bào)表編制 24
2．3 日常行政管理 26
2．3．1 行政事務(wù)管理 26
2．3．2 監(jiān)管事務(wù)管理 27
2．3．3 物業(yè)文書(shū)寫(xiě)作 28
第3 章
物業(yè)運(yùn)維管理
3．1 物業(yè)項(xiàng)目介入 31
3．1．1 項(xiàng)目介入策劃方案 31
3．1．2 項(xiàng)目介入問(wèn)題解決 33
3．2 物業(yè)承接查驗(yàn) 34
3．2．1 制定驗(yàn)收方案 34
3．2．2 物業(yè)接管驗(yàn)收流程 36
3．2．3 物業(yè)承接查驗(yàn)問(wèn)題處理 38
3．2．4 項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 39
3．3 裝飾裝修管理 42
3．3．1 裝飾裝修管理制度 42
3．3．2 業(yè)主裝修管理流程 44
3．3．3 裝飾裝修監(jiān)管辦法 46
3．4 房屋與設(shè)施設(shè)備運(yùn)維 48
3．4．1 基礎(chǔ)設(shè)備與工作環(huán)境安全管理辦法 48
3．4．2 設(shè)備檢修流程 49
3．4．3 公共物品（工具）管理辦法 51
3．4．4 水電管理制度 52
3．4．5 跑水事故應(yīng)急處理方案 53
3．4．6 停電事故應(yīng)急處理方案 55
3．4．7 公用設(shè)備設(shè)施檢查標(biāo)準(zhǔn) 57
3．5 物業(yè)收費(fèi)管理 58
3．5．1 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 58
3．5．2 物業(yè)收費(fèi)公示 59
3．5．3 收費(fèi)問(wèn)題處理辦法 59
第4 章
物業(yè)業(yè)主服務(wù)與
4．1 業(yè)主服務(wù)體系建設(shè) 63
4．1．1 業(yè)主服務(wù)體系建設(shè)方案 63
4．1．2 業(yè)主服務(wù)定價(jià)方法 65
4．1．3 業(yè)主服務(wù)管理流程 65
4．1．4 業(yè)主服務(wù)過(guò)程監(jiān)督 67
4．2 業(yè)主入住管理 68
4．2．1 業(yè)主入住辦理流程 68
4．2．2 業(yè)主入住問(wèn)題處理 70
4．2．3 業(yè)主入住管理辦法 71
4．3 業(yè)主日常事務(wù)處理 73
4．3．1 業(yè)主資料收集 73
4．3．2 業(yè)主檔案建立 73
4．3．3 業(yè)主需求調(diào)查 74
4．3．4 業(yè)主定期回訪(fǎng) 75
4．3．5 業(yè)主報(bào)修處理流程 76
4．4 業(yè)主投訴處理 78
4．4．1 業(yè)主投訴處理流程 78
4．4．2 環(huán)境管理投訴處理 80
4．4．3 房屋管理投訴處理 80
4．4．4 設(shè)施設(shè)備管理投訴處理 81
4．4．5 業(yè)主糾紛投訴處理 82
4．5 社區(qū)生活服務(wù)與文化活動(dòng) 82
4．5．1 社區(qū)生活服務(wù)與文化活動(dòng)要求 82
4．5．2 社區(qū)文化活動(dòng)策劃步驟 83
4．5．3 社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方案 84
4．5．4 舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的注意事項(xiàng) 86
4．6 公共關(guān)系維護(hù) 87
4．6．1 策劃與指導(dǎo)公共關(guān)系維護(hù) 87
4．6．2 協(xié)調(diào)與行政主管部門(mén)的關(guān)系 87
4．6．3 處理與街道辦事處和居委會(huì)之間的關(guān)系 88
4．6．4 處理與業(yè)主間的信任危機(jī) 88
4．6．5 建立公關(guān)危機(jī)預(yù)警方案 89
4．6．6 事發(fā)后的公關(guān)危機(jī)處理 90
第5 章
物業(yè)資產(chǎn)管理
5．1 房地產(chǎn)資產(chǎn)調(diào)查與評(píng)估 91
5．1．1 房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查 91
5．1．2 房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估 92
5．1．3 房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制 94
5．2 物業(yè)租賃管理 95
5．2．1 租賃方案設(shè)計(jì) 95
5．2．2 物業(yè)租賃管理辦法 96
5．2．3 租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算編制 98
5．2．4 租戶(hù)關(guān)系管理辦法 99
5．3 資源開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理 101
5．3．1 項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)流程 101
5．3．2 資源開(kāi)發(fā)可行性分析 103
5．3．3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案 104
5．3．4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理辦法 106
5．3．5 物業(yè)招商方案 107
5．4 不同業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 109
5．4．1 住宅物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 109
5．4．2 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 110
5．4．3 工業(yè)園區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 111
5．4．4 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 112
第6 章
物業(yè)質(zhì)量管理
6．1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn) 113
6．1．1 員工專(zhuān)業(yè)化提升關(guān)鍵點(diǎn) 113
6．1．2 基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn) 114
6．1．3 特約服務(wù)質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn) 115
6．1．4 社群服務(wù)質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn) 116
6．2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理 117
6．2．1 住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理方案 117
6．2．2 寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理方案 119
6．2．3 工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理方案 122
6．2．4 商業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理方案 124
6．3 質(zhì)量管理工作作業(yè)規(guī)程 126
6．3．1 設(shè)備維修與保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 126
6．3．2 設(shè)備維修與保養(yǎng)作業(yè)監(jiān)督和檢查 127
6．3．3 清潔與消殺作業(yè)規(guī)程 128
6．3．4 清潔與消殺作業(yè)監(jiān)督和檢查 130
6．4 滿(mǎn)意度調(diào)查 131
6．4．1 滿(mǎn)意度調(diào)查問(wèn)卷 131
6．4．2 滿(mǎn)意度調(diào)查工作實(shí)施流程 133
6．4．3 滿(mǎn)意度調(diào)查報(bào)告編制 134
6．4．4 滿(mǎn)意度提升方案 136
第7 章
物業(yè)環(huán)境管理
7．1 清潔管理 139
7．1．1 制定清潔管理方案 139
7．1．2 清潔藥品使用和保管流程 141
7．1．3 清潔設(shè)備使用流程 143
7．1．4 衛(wèi)生清潔檢查標(biāo)準(zhǔn) 145
7．2 消殺管理 146
7．2．1 制定消殺管理方案 146
7．2．2 衛(wèi)生消殺流程 148
7．2．3 衛(wèi)生消殺檢查標(biāo)準(zhǔn) 149
7．3 綠化管理 150
7．3．1 制定綠化管理方案 150
7．3．2 綠化實(shí)施流程 152
7．3．3 綠化外包方案 154
7．3．4 綠化檢查標(biāo)準(zhǔn) 156
7．4 綠色物業(yè)管理 157
7．4．1 節(jié)能減排管理方案 157
7．4．2 垃圾分類(lèi)宣傳推廣方案 159
7．4．3 綠色物業(yè)管理提升方案 161
7．4．4 綠色建筑標(biāo)準(zhǔn) 163
第8 章
物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與安全管理
8．1 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管理 165
8．1．1 業(yè)主關(guān)系管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 165
8．1．2 財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 166
8．1．3 自媒體輿論管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 166
8．2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制 167
8．2．1 業(yè)主關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)控制管理辦法 167
8．2．2 危機(jī)公關(guān)處置應(yīng)對(duì)流程 168
8．2．3 物業(yè)管理內(nèi)部控制制度 170
8．3 日常安全管理 171
8．3．1 日常巡邏管理制度 171
8．3．2 物管區(qū)域安全管理辦法 173
8．3．3 高空墜物與高空拋物管理辦法 174
8．3．4 設(shè)備故障應(yīng)急方案 175
8．3．5 人員與車(chē)輛出入管理辦法 177
8．4 消防安全管理 179
8．4．1 消防安全檢查制度 179
8．4．2 消防設(shè)施管理辦法 180
8．4．3 消防安全宣傳方案 181
8．4．4 消防事故處理辦法 183
第9 章
物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)管理
9．1 物業(yè)項(xiàng)目評(píng)估 185
9．1．1 物業(yè)項(xiàng)目評(píng)估流程 185
9．1．2 物業(yè)項(xiàng)目評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 187
9．1．3 物業(yè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 187
9．2 物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)準(zhǔn)備 189
9．2．1 項(xiàng)目投標(biāo)資料準(zhǔn)備 189
9．2．2 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)方案 190
9．2．3 投標(biāo)文件的編制 191
9．3 物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)過(guò)程控制 193
9．3．1 現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)流程 193
9．3．2 合同談判基本內(nèi)容 195
9．3．3 合同談判技巧與注意事項(xiàng) 196
第 10 章
物業(yè)供應(yīng)商管理
10．1 供應(yīng)商評(píng)估與確定 197
10．1．1 供應(yīng)商評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 197
10．1．2 供應(yīng)商評(píng)估步驟 198
10．1．3 供應(yīng)商選擇與確定 198
10．2 供應(yīng)商日常管理 200
10．2．1 供應(yīng)商管理制度 200
10．2．2 供應(yīng)商違約處理辦法 202
10．3 供應(yīng)商分級(jí)優(yōu)化管理 204
10．3．1 供應(yīng)商分級(jí)管理辦法 204
10．3．2 供應(yīng)商優(yōu)化管理辦法 205
10．3．3 供應(yīng)商更新管理流程 207
第 11 章
智慧物業(yè)管理
11．1 智慧物業(yè)管理系統(tǒng) 209
11．1．1 智慧物業(yè)消防系統(tǒng) 209
11．1．2 智慧物業(yè)安防系統(tǒng) 210
11．1．3 智慧物業(yè)保潔管理系統(tǒng) 211
11．1．4 智慧物業(yè)車(chē)輛管理系統(tǒng) 211
11．1．5 智慧物業(yè)能源管理系統(tǒng) 212
11．2 智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái) 213
11．2．1 社區(qū)O2O 服務(wù)平臺(tái) 213
11．2．2 園區(qū)物業(yè)平臺(tái) 213
11．2．3 微信公眾號(hào)服務(wù)平臺(tái) 214
11．2．4 物業(yè)App 服務(wù)平臺(tái) 214
11．3 大數(shù)據(jù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 216
11．3．1 大數(shù)據(jù)在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)中的應(yīng)用 216
11．3．2 大數(shù)據(jù)在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)決策中的
應(yīng)用 216
11．3．3 大數(shù)據(jù)在物業(yè)服務(wù)定向營(yíng)銷(xiāo)中的
應(yīng)用 217
11．3．4 大數(shù)據(jù)在物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用 217