物業(yè)管理：經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引（第三版）

第一章??建筑物及設(shè)施設(shè)備管理
1.行人在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
劉某訴上海某物業(yè)公司健康權(quán)糾紛案............................ 2
2.大廈高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應(yīng)否擔責？
深圳市某大廈高空墜物案................................................ 9
3.電梯事故致人重傷，物業(yè)公司和維保單位誰應(yīng)擔責？
盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業(yè)發(fā)展有限公司生命權(quán)、
健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案.............................................. 16
4.供熱管線爆裂燙死人，物業(yè)公司應(yīng)否擔責？
北京市某物業(yè)公司、建設(shè)單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發(fā)事故責任案...................................... 24
5.物業(yè)公司如何有效開展有限空間作業(yè)？
北京市通州區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司員工維修污水泵時中毒身亡，項目
經(jīng)理被刑拘案.............................................................. 35
第二章??公共秩序及消防安全管理
6.物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的“群租”嗎？
上海市“群租”第一案.................................................. 42
7.什么樣的“住改商”才是合法的？
武漢市某“住改商”案.................................................. 49
8.物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)主“私搭亂建”？
潘某與河南省某物業(yè)公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案......... 56
9.物業(yè)公司對入室盜竊負何種責任？
湖南省邵陽市某物業(yè)管理有限責任公司與周某、葉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案...................................................... 61
10.物業(yè)項目發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)否擔責？
天津市某高層住宅發(fā)生火災(zāi)物業(yè)公司被判賠償案..... 67
第三章??停車及裝飾裝修管理
11.小區(qū)內(nèi)地面停車位及地下自行車車庫能否出售？
上海市物權(quán)法第一案：上訴人宮某、上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案.............................................. 74
12.
物業(yè)公司未在小區(qū)停車場安裝監(jiān)控設(shè)施，業(yè)主汽車輪胎被扎破，物業(yè)公司應(yīng)否承擔責任？
上訴人張先生與被上訴人河南省信陽市某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案.......................................................................... 80
13.業(yè)主汽車在小區(qū)內(nèi)受損，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
趙某與北京某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案............. 87
14.業(yè)主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？
霍某等人強迫河南省平頂山市新華區(qū)某小區(qū)業(yè)主購買其裝修材料和搬運服務(wù)構(gòu)成強迫交易罪一案......... 92
15.物業(yè)公司如何做好裝修管理？
趙某與上海某物業(yè)公司及其保安宋某健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案............................................................................... 97
第四章??物業(yè)收費及財務(wù)管理
16.物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對拖欠或拒付物業(yè)費的“老賴”業(yè)主？
業(yè)主因欠物業(yè)費被拘留案........................................... 104
17.物業(yè)公司有權(quán)取得物業(yè)公共收益嗎？
河南省洛陽市某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司公共收益歸屬糾紛
上訴案........................................................................ 110
18.業(yè)委會主任能支配小區(qū)停車費嗎？
四川省攀枝花市首起業(yè)委會成員私吞公共收益犯職務(wù)侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區(qū)業(yè)委會主任利用物業(yè)公司賬戶侵吞停車費被判有期徒刑案....... 118
19.業(yè)主委員會有權(quán)向物業(yè)公司主張業(yè)主知情權(quán)嗎？
成都市某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........................................................................ 127
第五章??住宅專項維修資金
20.追繳專項維修資金適用訴訟時效嗎？
上海市某大廈小區(qū)業(yè)主大會訴上海某實業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)
糾紛案........................................................................ 136
21.使用住宅專項維修資金必須經(jīng)業(yè)主表決同意嗎？
北京市某小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司維修資金申請使用糾紛案........................................................................ 142
22.未歸集住宅專項維修資金的老舊小區(qū)發(fā)生大修怎么辦？
譚某訴上海市長寧區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會建筑物區(qū)分所有權(quán)
糾紛案........................................................................ 147
23.物業(yè)公司可否轉(zhuǎn)讓住宅專項維修資金？
北京A物業(yè)公司與北京B物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案........................................................................ 152
第六章??物業(yè)管理權(quán)交接及承接查驗
24.開發(fā)商有權(quán)任意解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？
某開發(fā)商與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........... 158
25.物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)委會解聘決定？
廣東省佛山市某小區(qū)業(yè)主委員會解聘物業(yè)公司糾紛上訴案............................................................................ 164
26.物業(yè)交接時如何處理原物業(yè)公司預收的物業(yè)費？
洛陽廣廈城業(yè)物業(yè)管理有限公司與洛陽市極標物業(yè)管理有限公司、洛陽市華谷翠庭業(yè)主委員會物業(yè)管理糾紛案............................................................................ 170
27.物業(yè)公司如何做好項目接撤管？
湖北省武漢市某大廈業(yè)主委員會與湖北某物業(yè)管理有限責任公司、湖北某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司物業(yè)交接糾紛案.................................................................... 176
第七章??客戶關(guān)系管理與維護
28.物業(yè)經(jīng)理將業(yè)主打傷，物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任嗎？
原告楊某訴被告牛某、物業(yè)公司人身損害賠償糾紛案.................................................................................... 184
29.物業(yè)公司安裝攝像裝置是否侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)？
謝某某訴上海某物業(yè)公司隱私權(quán)糾紛案................... 190
30.物業(yè)公司貶損業(yè)委會主任是否構(gòu)成名譽權(quán)侵權(quán)？
業(yè)委會主任黃某訴上海某物業(yè)有限公司名譽權(quán)糾紛案.................................................................................... 196
31.物業(yè)公司如何保護其法人名譽權(quán)？
廣東省業(yè)主李某與佛山市某物業(yè)公司名譽權(quán)糾紛上訴案................................................................................ 205
32.物業(yè)公司應(yīng)如何處理與業(yè)主委員會的關(guān)系？
陜西省某物業(yè)公司為阻止業(yè)主成立業(yè)主委員會雇兇毆打業(yè)
主案............................................................................ 211
第八章??物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動關(guān)系管理
33.物業(yè)公司應(yīng)當向簽訂保密及競業(yè)禁止協(xié)議的員工支付經(jīng)濟補償金嗎？
田某與北京某物業(yè)管理有限公司勞動爭議糾紛案.. 218
34.未繳納工傷保險的職工發(fā)生工傷后怎么辦？
重慶市某物業(yè)公司與陳某工傷保險待遇糾紛案....... 223
35.收物業(yè)費被打傷，能否認定為工傷？
廣西南寧某物業(yè)公司與廣西南寧市某局做出的工傷行政確認案.................................................................... 232
36.員工經(jīng)常請病假，企業(yè)可以單方調(diào)崗嗎？
梅某與山西某物業(yè)公司勞動爭議案........................... 242
37.什么情況下辭退員工不用提前通知并無須支付經(jīng)濟補償金？
北京某物業(yè)公司與卞某勞動爭議糾紛案................... 245
第九章??物權(quán)糾紛及其他
38.物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當如何劃分？
黃某等25人訴成都市武侯區(qū)房管局劃分物業(yè)管理區(qū)域行政
糾紛案........................................................................ 252
39.業(yè)主委員會可否要求開發(fā)商移交規(guī)劃之外的物業(yè)用房？
某業(yè)委會與某房地產(chǎn)公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案.................................................................................... 262
40.
業(yè)主能否申請撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)
合同？
上海市某小區(qū)7名業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)公司業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案........................................................................ 266
41.物業(yè)公司開拓市場提高競爭力都有什么招？
深圳市甲物業(yè)管理有限公司收購深圳市乙物業(yè)管理有限公司案.................................................................... 275
附錄
北京市電梯日常維護保養(yǎng)合同......................................... 286
廣州市電梯日常維護保養(yǎng)合同......................................... 293
廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制定廣州市工商行政管理局監(jiān)制.............................................................................................. 294
廣州市電梯日常維護保養(yǎng)合同 295