房地產(chǎn)基本制度與政策（胡細(xì)英 第二版）

第一章民法基礎(chǔ)知識(shí)1
第一節(jié)法的概述1
一、法的淵源1
二、法律適用規(guī)則3
第二節(jié)民法總則4
一、民法概述4
二、民事法律行為6
三、代理8
四、民事責(zé)任8
五、訴訟時(shí)效8
第三節(jié)物權(quán)法9
一、物權(quán)概述9
二、物權(quán)的變動(dòng)11
三、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)13
四、用益物權(quán)14
五、擔(dān)保物權(quán)16
第四節(jié)合同法17
一、合同法概述17
二、合同的主體和內(nèi)容19
三、合同的訂立19
四、合同的效力20
五、合同的履行21
六、合同的變更、轉(zhuǎn)讓及終止22
七、違約責(zé)任及合同糾紛的解決23
思考題23

第二章房地產(chǎn)制度與政策概述25
第一節(jié)房地產(chǎn)概述25
一、房地產(chǎn)25
二、房地產(chǎn)業(yè)25
三、房地產(chǎn)法的淵源26
第二節(jié)住房制度改革27
一、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度27
二、城鎮(zhèn)住房制度改革27
三、住房保障制度28
四、公共租賃住房管理29
五、住房公積金制度31
第三節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策33
一、1993～1996年33
二、1998～2002年34
三、2003～2005年34
四、2005～2007年34
五、2008～2010年35
六、2011～2013年35
七、2014年以來(lái)35
思考題38

第三章建設(shè)用地制度與政策39
第一節(jié)我國(guó)現(xiàn)行土地制度與政策39
一、土地制度39
二、土地政策40
第二節(jié)國(guó)有建設(shè)用地43
一、建設(shè)用地的概念與分類43
二、建設(shè)用地管理的原則和內(nèi)容44
三、建設(shè)用地的供應(yīng)方式與政策45
四、建設(shè)用地審批制度47
五、土地使用權(quán)劃撥管理50
第三節(jié)閑置土地的處理52
一、閑置土地的認(rèn)定52
二、閑置土地的處置方式52
三、閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管53
第四節(jié)集體土地征收54
一、國(guó)家建設(shè)征收土地的概念54
二、征收土地的審批和實(shí)施55
三、征收土地的補(bǔ)償和安置55
四、臨時(shí)占地及補(bǔ)償56
五、征地補(bǔ)償費(fèi)的支付和管理56
六、征收土地的程序56
第五節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地57
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍57
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等經(jīng)營(yíng)性用地管理57
三、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地管理58
四、農(nóng)村村民宅基地管理58
五、集體建設(shè)用地的收回59
思考題59

第四章國(guó)有土地上房屋征收制度與政策60
第一節(jié)國(guó)有土地上房屋征收概述60
一、明確政府是公共利益征收唯一補(bǔ)償主體60
二、界定了公共利益的范圍60
三、將征收過(guò)程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿61
四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)61
五、明確由被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)61
六、明確了征收房屋的原則61
第二節(jié)國(guó)有土地上房屋征收管理體制62
一、房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、縣級(jí)人民政府62
二、市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償工作63
三、地方人民政府有關(guān)部門在房屋征收補(bǔ)償工作中互相配合63
四、國(guó)有土地上房屋征收的程序64
第三節(jié)國(guó)有土地上房屋征收決定64
一、公共利益的界定64
二、確需征收房屋的建設(shè)活動(dòng)65
三、征收補(bǔ)償方案66
第四節(jié)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償68
一、房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容68
二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞?8
三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估69
四、訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定69
第五節(jié)國(guó)有土地上房屋征收的法律責(zé)任69
一、市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責(zé)任70
二、暴力野蠻搬遷的法律責(zé)任70
三、非法阻礙依法征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任70
四、涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的法律責(zé)任70
五、出具虛假或有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的法律責(zé)任70
思考題71

第五章城鄉(xiāng)規(guī)劃制度與政策72
第一節(jié)“多規(guī)合一”與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理概述72
一、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的概念73
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的內(nèi)容73
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的原則73
四、從“多規(guī)合一”到國(guó)土空間規(guī)劃74
第二節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與審批75
一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體75
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的依據(jù)75
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要內(nèi)容76
四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批程序76
五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改76
第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督77
一、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書77
二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證78
三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證78
四、城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查78
第四節(jié)規(guī)劃控制線的管理80
一、城市紅線的管理80
二、城市紫線的管理80
三、城市綠線的管理81
四、城市藍(lán)線的管理81
五、城市黃線的管理81
思考題82

第六章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)制度與政策83
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)83
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念83
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立83
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)84
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理86
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確定86
二、工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度86
三、土地使用權(quán)的取得86
四、項(xiàng)目資本金制度87
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)期限87
六、項(xiàng)目手冊(cè)制度88
第三節(jié)建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理88
一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的范圍88
二、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的原則88
三、對(duì)建設(shè)工程招標(biāo)的管理89
四、對(duì)建設(shè)工程投標(biāo)的管理89
五、對(duì)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的管理90
第四節(jié)建設(shè)工程施工與監(jiān)理90
一、施工許可管理90
二、建設(shè)監(jiān)理管理92
三、建筑業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理94
四、執(zhí)業(yè)資格制度95
第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)96
一、房地產(chǎn)廣告96
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓99
第六節(jié)房地產(chǎn)質(zhì)量管理100
一、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收100
二、商品房交付使用101
三、施工單位的質(zhì)量責(zé)任102
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任104
思考題106

第七章房地產(chǎn)交易制度與政策107
第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理107
一、房地產(chǎn)交易管理的概念107
二、房地產(chǎn)交易中的基本制度107
三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)108
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理108
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述108
二、不同土地使用權(quán)取得方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定110
三、商品房預(yù)售111
四、商品房現(xiàn)售112
第三節(jié)房地產(chǎn)抵押管理115
一、房地產(chǎn)抵押概述115
二、房地產(chǎn)抵押的條件116
三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定117
四、房地產(chǎn)最高額抵押118
五、房地產(chǎn)抵押的效力118
六、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)118
第四節(jié)房屋租賃管理119
一、房屋租賃的概念及政策119
二、商品房屋租賃的條件119
三、商品房屋租賃合同120
四、商品房屋租賃關(guān)系保護(hù)120
五、商品房屋租賃合同登記備案120
六、商品房屋轉(zhuǎn)租120
七、城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋120
八、住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展123
思考題124

第八章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策125
第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的歷史沿革125
第二節(jié)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定127
一、不動(dòng)產(chǎn)的范圍127
二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力127
三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)128
四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明129
五、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)130
第三節(jié)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定131
一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)131
二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的要求131
三、登記辦理131
四、登記信息的共享與保護(hù)132
五、法律責(zé)任132
第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記配套政策133
一、不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范133
二、不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)134
三、不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢136
思考題138

第九章房地產(chǎn)中介服務(wù)制度與政策139
第一節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述139
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)139
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的歸口部門139
三、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介行為140
第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)140
一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的概念及組織形式141
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和備案141
三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)141
四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管143
五、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為和法律責(zé)任145
六、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度146
第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)150
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述150
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理150
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理152
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試153
第四節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案管理154
一、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義154
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系155
三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的管理155
思考題156

第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策158
第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述158
一、我國(guó)稅收體系158
二、房地產(chǎn)稅收制度158
三、房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)159
四、房地產(chǎn)稅收制度改革和稅收優(yōu)惠政策159
第二節(jié)房產(chǎn)稅160
一、納稅人和征稅范圍160
二、計(jì)稅依據(jù)和稅率160
三、稅收優(yōu)惠政策160
第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅162
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍162
二、稅率與計(jì)稅依據(jù)162
三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠政策163
第四節(jié)土地增值稅164
一、納稅人和征稅范圍164
二、稅率165
三、扣除項(xiàng)目的確定165
四、增值額的確定166
五、稅收優(yōu)惠政策166
第五節(jié)契稅167
一、征稅對(duì)象167
二、稅率和計(jì)稅依據(jù)167
三、稅收優(yōu)惠政策168
第六節(jié)增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加171
一、增值稅171
二、城市維護(hù)建設(shè)稅172
三、教育費(fèi)附加172
四、稅收優(yōu)惠政策172
第七節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收173
一、耕地占用稅173
二、印花稅173
三、企業(yè)所得稅174
四、個(gè)人所得稅174
思考題175

第十一章物業(yè)管理制度與政策176
第一節(jié)物業(yè)管理概述176
一、物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念176
二、物業(yè)管理的特征176
第二節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)177
一、業(yè)主177
二、業(yè)主大會(huì)178
三、業(yè)主委員會(huì)179
四、管理規(guī)約179
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)運(yùn)作180
一、物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同180
二、物業(yè)承接查驗(yàn)182
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容183
四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)183
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)186
第四節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金188
一、住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途188
二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存188
三、住宅專項(xiàng)維修資金的管理189
四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用189
思考題191

參考文獻(xiàn)193