物業(yè)基礎管理與服務指南：物業(yè)工程設施設備管理全案

第一章　物業(yè)設施設備管理概述
第一節(jié)　物業(yè)設施設備的構成 002
一、基礎設備類構成 002
二、生活設備類構成 003
三、安全設備類構成 004
第二節(jié)　物業(yè)工程設施設備管理核心 005
一、物業(yè)工程設施設備管理的任務 005
二、物業(yè)工程設施設備管理的內容 005
第三節(jié)　物業(yè)設施設備管理要點 006
一、物業(yè)公司早期介入 006
二、做好設備管理基礎資料 007
三、加強物業(yè)設備運行管理 008
四、建立績效考核機制 010
【范本1-01】物業(yè)公司工程部員工績效考評辦法 010
五、設備定期維修保養(yǎng) 014
六、提升員工綜合素質 015

第二章　物業(yè)工程設施管理體系建立
第一節(jié)　物業(yè)公司工程部的組建 017
一、物業(yè)公司工程部管理范圍 017
二、公司總部設立工程部 018
三、各項目管理處設工程組 020
四、工程部各崗位職務說明 020
第二節(jié)　物業(yè)工程管理制度建設 025
一、認真制定管理制度 025
二、嚴格實施管理制度 026
三、定期進行監(jiān)督檢查 027
【范本2-01】工程部行為準則 028
【范本2-02】工程部培訓制度 029
【范本2-03】工程部日常工作管理規(guī)定 031
【范本2-04】安全保衛(wèi)制度 032
【范本2-05】工程驗收制度 033
【范本2-06】設備維修制度 034
【范本2-07】報告制度 035
【范本2-08】工具管理制度 036
【范本2-09】巡檢制度 037
【范本2-10】交接班制度 037
【范本2-11】值班制度 038
【范本2-12】材料領取制度 039
【范本2-13】機房鑰匙管理制度 039
【范本2-14】機電設備房出入管理制度 039
【范本2-15】設備故障應急處理預案 040

第三章　前期物業(yè)工程管理
第一節(jié)　項目前期介入工程管理 048
一、工程部前期介入的目的 048
二、工程部介入的工作流程 048
三、物業(yè)工程前期介入的事項 049
四、圖紙審核與巡查工作 054
五、工程部現場詳細巡查 057
第二節(jié)　驗收接管期工程管理 060
一、物業(yè)接管驗收的作用 060
二、物業(yè)接管驗收的對象 061
三、物業(yè)接管驗收的條件 061
四、接管驗收的資料要求 062
五、房屋接管驗收的標準 064
六、接管驗收的操作步驟 067
七、驗收后入伙前的設施成品保護 069
【范本3-01】房屋及公共設施移交清單 070
【范本3-02】樓宇建筑接管驗收記錄 071
【范本3-03】公共機電設備驗收單 072
【范本3-04】公用建筑/小型設施驗收單 072
【范本3-05】室外給排水驗收單 073
【范本3-06】房屋公共部位及設施移交清單 073
【范本3-07】工程資料移交清單 074
【范本3-08】房屋附屬設施設備移交清單 074
【范本3-09】物業(yè)工程移交項目匯總表 075
【范本3-10】接管驗收遺留問題統計表 077
【范本3-11】工程質量問題處理通知單 078
第三節(jié)　入伙階段工程管理 078
一、辦理入住手續(xù)時期的工程管理 078
二、業(yè)主裝修過程的工程管理 078
三、違規(guī)裝修的工程管理 082
【范本3-12】工程質量問題處理通知單 083
【范本3-13】裝修施工承諾書 084
【范本3-14】裝修現場巡查簽到表 085
【范本3-15】裝修驗收單 086

第四章　物業(yè)設施設備常規(guī)管理
第一節(jié)　設施設備運行管理 088
一、制訂合理的運行計劃 088
二、配備合格的運行管理人員 088
三、提供良好的運行環(huán)境 089
四、建立健全必要的規(guī)章制度 094
五、設施設備的狀態(tài)管理 094
六、做好運行記錄 095
七、對運行狀態(tài)的分析 098
【范本4-01】設施設備運行計劃 101
【范本4-02】供配電設施設備運行管理標準作業(yè)規(guī)程 102
【范本4-03】柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程 104
【范本4-04】中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程 107
【范本4-05】給排水設施設備運行管理標準作業(yè)規(guī)程 109
【范本4-06】消防系統運行管理標準作業(yè)規(guī)程 112
【范本4-07】弱電系統運行管理標準作業(yè)規(guī)程 114
第二節(jié)　設施設備維護保養(yǎng)管理 116
一、設備維護保養(yǎng)的類別 116
二、物業(yè)設施設備的保養(yǎng)周期及項目 117
三、制訂物業(yè)設施設備的保養(yǎng)計劃 122
四、物業(yè)設施設備的保養(yǎng)計劃實施 123
【范本4-08】設施設備年度保養(yǎng)工作計劃表 123
【范本4-09】供配電設施設備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 131
【范本4-10】柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 135
【范本4-11】中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 138
【范本4-12】排水設施設備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 142
【范本4-13】消防系統維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 146
【范本4-14】弱電系統維修標準作業(yè)規(guī)程 149
第三節(jié)　應急維修的管理 152
一、設備維修信息的獲得 152
二、設備維修的實施 153
三、設備報修單的設計 153
【范本4-15】設備巡視簽到表 154
【范本4-16】空調系統巡視維護表 154
【范本4-17】電梯系統巡視維護表 155
【范本4-18】消防報警系統巡視維護表 155
【范本4-19】氣體消防系統巡視維護表 155
【范本4-20】供配電系統巡視維護表 156
【范本4-21】供水系統巡視維護表 156
【范本4-22】排水系統巡視維護表 156
【范本4-23】監(jiān)控系統巡視維護表 157
【范本4-24】避雷系統巡視維護表 157
【范本4-25】停車場管理系統巡視維護表 157
【范本4-26】樓宇自控系統巡視維護表 158
【范本4-27】弱電系統巡視問題處理表 158

第五章　房屋日常養(yǎng)護與管理
第一節(jié)　房屋的日常養(yǎng)護 160
一、房屋養(yǎng)護的原則 160
二、房屋日常養(yǎng)護的類型 160
三、房屋日常養(yǎng)護的內容 162
四、房屋日常養(yǎng)護的程序 166
【范本5-01】××房屋日常維修養(yǎng)護方案 167
第二節(jié)　房屋完損等級的評定 174
一、房屋完損標準的劃分和等級分類 174
二、房屋完好率、危險率的計算 175
三、房屋等級評定的部位 176
四、房屋等級評定的期間 176
五、評定房屋完損等級的步驟 176
【范本5-02】房屋分幢完損等級評定表 181
【范本5-03】房屋完損等級匯總表 181
【范本5-04】公司房屋完損等級匯總表 182

第六章　設施設備運維外包管理
第一節(jié)　設施設備運維外包概述 184
一、什么是設施設備運維外包 184
二、設施設備運維外包的好處 184
三、哪些項目容易獲得外部資源 185
四、物業(yè)設施運作與維護外包形式 185
第二節(jié)　編寫外包服務工程說明 186
一、工程說明書的形式 186
二、工程說明書編寫的要求 186
三、工程說明的內容 186
四、與工程說明書有關的其他事項 187
第三節(jié)　承包商的選擇 187
一、承包商能力的審查 187
二、承包商選擇的方法 188
三、承包商能力的判斷 188
【范本6-01】承包商初審記錄 189
第四節(jié)　運維外包合同的簽訂 189
一、運維外包合同的類型 189
二、運維外包合同簽訂的要求 190
三、運維外包合同的內容 190
四、運維外包合同的簽訂 191
【范本6-02】電梯保養(yǎng)合同書 191
【范本6-03】公共機電設備維修保養(yǎng)合同 193
【范本6-04】樓宇對講管理系統維保維護合同 196
第五節(jié)　運維外包服務的監(jiān)控 198
一、指定專人負責 198
二、監(jiān)控運維外包服務情況 198
三、定期監(jiān)管考評 199
【范本6-05】電（扶）梯維保外包監(jiān)督管理制度 200
【范本6-06】消防系統外包維保考核評分表 202
【范本6-07】電梯外包月度考核表（管理處工程組） 210
【范本6-08】消防系統外包月度考核表（管理處工程組） 211
【范本6-09】供配電系統外包月度考核表（管理處工程組） 211
【范本6-10】外包維修保養(yǎng)季度考評表（工程部） 212
【范本6-11】承包商評價表 213
【范本6-12】設備故障問題轉呈單 214

第七章　物業(yè)設施設備管理質量提升
第一節(jié)　質量目標與標準設定 216
一、物業(yè)設施設備管理質量目標 216
二、物業(yè)設施設備質量標準的制定 217
第二節(jié)　開展物業(yè)服務檢查 222
一、檢查的方式 222
二、檢驗的方法 223
三、檢驗的項目 223
四、缺陷的處理 223
五、巡檢報告 224
六、缺陷原因的分析與措施 224
第三節(jié)　全面質量管理計劃（運作和維護專用） 224
一、全面質量管理計劃的目的 225
二、全面質量管理的方法 225
三、全面質量管理的首要目標 225
【范本7-01】物業(yè)工程部服務品質提升方案 226
【范本7-02】物業(yè)工程服務質量檢查標準 233
【范本7-03】工程部服務質量檢驗標準及評分細則 241

第八章　智慧樓宇建筑設備管理系統
第一節(jié)　建筑設備管理系統概述 246
一、建筑設備管理系統的功能 246
二、建筑機電設備監(jiān)控的要求 246
三、建筑設備管理系統的計算機控制技術 247
第二節(jié)　冷熱源系統監(jiān)控 248
一、冷源裝置 248
二、熱源裝置 249
三、冷熱水機組 250
四、冷熱源系統的監(jiān)控 250
第三節(jié)　空調系統監(jiān)控 251
一、智能建筑中的空調及其自動控制系統的重要性 252
二、空調系統的組成部件 252
三、空氣調節(jié)系統的分類 252
四、空調機組的監(jiān)控 254
第四節(jié)　給水排水系統監(jiān)控 256
一、給水監(jiān)控系統 256
二、排水監(jiān)控系統 257
第五節(jié)　供配電系統監(jiān)控 258
一、供配電系統監(jiān)控的功能 258
二、供配電系統的監(jiān)控內容 258
第六節(jié)　照明系統監(jiān)控 259
一、照明監(jiān)控系統的任務 259
二、照明控制方式 259
三、照明系統的監(jiān)控功能 260
第七節(jié)　電梯系統監(jiān)控 261
一、對電梯監(jiān)控系統的要求 261
二、電梯系統的監(jiān)控功能 261
第八節(jié)　建筑設備管理系統設計 262
一、建筑設備管理系統的設計原則 262
二、建筑設備管理系統的設計流程 262
三、建筑設備管理系統的節(jié)能優(yōu)化設計 264
第九節(jié)　建筑設備系統的操作與維護管理 265
一、建立建筑設備系統設施設備臺賬 265
二、配備建筑設備系統的運行維護人員 266
三、簽訂維護保養(yǎng)和維修合同 268