人民法院審理房地產案件裁判要點與裁判規(guī)則

上篇最高人民法院裁判要點
一、建設用地使用權合同
1.行政機關依法收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當按照作出收回土地使用權決定時的市場評估價給予補償
2.訴訟中達成的調解協(xié)議的效力問題
3.人民政府依法收回劃撥土地使用權后對原劃撥土地使用權人的補償不是劃撥土地使用權本身的對價，不包括對劃撥土地使用權增值部分的補償
4.當事人在合同中關于履行期限約定不明的，應按照《合同法》第61條、第62條的規(guī)定作出補充
5.違法不建防空地下室應繳納防空地下室易地建設費
6.內部行政行為外部化具有可訴性
7.出讓人按照聯(lián)合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的，另一方聯(lián)合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人
8.國有土地使用權受讓人與國有土地原使用權人約定交地義務，不足以否定國有土地使用權受讓人與國土部門隨后簽訂的國有土地使用權出讓合同性質
9.應根據(jù)當事人的合同約定與履行情況綜合認定合同之債的權利義務關系
10.案件裁決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，當事人以此為由主張合同有效，申請再審的，人民法院不予支持
11.當事人雙方惡意串通簽訂合同損害第三人利益的事實認定
12.國有劃撥土地使用權轉讓中受讓方已經取得國有土地使用證，但因政府相關主管人員失職行為導致未辦理土地出讓手續(xù)的，不影響轉讓合同效力
13.合同履行殆盡時守約方不得依約解除合同
14.土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬于民事行為
15.未取得國有土地使用權證，但取得土地代用證后轉讓土地使用權不影響轉讓合同的效力
16.如何認定劃撥土地的使用人在土地改變性質之前與他人私下簽訂的《土地使用權轉讓合同》
17.受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效
18.當事人一方就合同內容的變更發(fā)出單方意思表示，在對方當事人未明確認可時，不發(fā)生合同變更的法律后果
19.土地使用權轉讓合同的轉讓方因與第三人的糾紛導致土地被法院查封，受讓方有權中止支付相應的土地轉讓款
20.買賣合同被解除時已辦理交付和登記的標的物應如何處理
21.沒有完成開發(fā)投資總額的25%以上，是否影響合同的效力
22.未經原始確權的土地發(fā)生的權屬爭議不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍
23.能否認定土地使用權出讓合同部分無效、部分有效
24.誠實信用原則在民事審判實踐中的具體運用
25.對土地使用權實際受讓人及土地使用權的轉讓是否為“一物二賣”的認定
26.當事人訂立合同過程中均存在締約過失，損失應各半承擔
27.國有土地使用權出讓合同效力的認定條件以及國家政策在此類合同履行中的具體體現(xiàn)
28.債權人轉讓權利并通知了債務人，但依據(jù)債權轉讓協(xié)議制作的民事調解書被人民法院撤銷后，如何確認債權轉讓協(xié)議的效力
二、合資、合作開發(fā)房地產合同及項目轉讓合同
1.認定變更工業(yè)用地使用權作為合作開發(fā)房地產合同出資約定的效力問題
2.合作各方當事人在合作項目中的權利義務應當按照合作開發(fā)房地產協(xié)議約定的內容予以確定
3.涉及農村集體所有土地的委托代建合同中，對外銷售利潤分配條款的效力如何認定
4.以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房合同應如何認定其效力
5.如何區(qū)分合作開發(fā)房地產合同中的清理條款與“名為合作，實為借貸”合同
6.非因雙方當事人原因導致合作開發(fā)房地產合同解除的，出資方有權享有相應的土地增值收益
7.對房地產項目轉讓中一物數(shù)賣行為的認定處理
8.雙務合同中當事人是否享有合同解除權的判斷
9.合作開發(fā)中不同合作協(xié)議、舉證責任、聯(lián)合賬戶資金支取的認定
10.行政機關注銷國有土地使用證但未注銷土地登記的，國有土地的使用權人仍然是土地登記檔案中記載的權利人
11.當事人之間簽訂的合同所約定的合同義務與民事法律行為所附條件的區(qū)分
12.合作開發(fā)房地產合同中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設的，不應認定為違約
13.多份補充協(xié)議項下最終履行內容的確定原則
14.合作開發(fā)中爭議房屋產權的歸屬判斷及因容積率增加導致房產面積增加項下房產分配的處理
15.以合作開發(fā)項目國有土地使用權抵押所取得的貸款的歸屬
16.前后兩份合同（協(xié)議）對同一內容有不同約定產生沖突時的認定處理
17.雙方未進行最終結算，一方請求對部分爭議先行處理的，不予支持
18.合同解除，以享有解除權一方的相關解除文件送達相對方之時作為開始發(fā)生法律效力的依據(jù)
19.當事人協(xié)商一致解除合同，一方反悔不予支持
20.合資、合作建房合同被認定無效后，出資方出資轉化為在建工程如何處理
21.合作開發(fā)房地產合同糾紛無效后，不能根據(jù)合同約定分得的房產價值進行投資補償
22.合同無效后的處理
23.法人與他人惡意串通簽訂合同，表面上損害法人自身利益，實質上損害第三人利益的，第三人有權提起確認合同無效之訴
24.不安抗辯權的適用條件及其處理
25.簽訂合同并接受使用他人投資后，又以締約行為未經公司股東同意為由主張合同無效的訴訟請求不能得到支持
26.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益導致合同無效的認定和處理
27.房地產合作開發(fā)合同解除條件的認定
28.雙方均要求履行合作開發(fā)協(xié)議，一方訴請另一方給付代墊款項應不予支持
29.如何確定民事再審案件的審理范圍
30.妨礙舉證的事實推定規(guī)則在審判實踐中的具體適用
31.內心確信與實質公正
32.行政機關依法查封的房地產，能否判決交付和移轉產權
33.新設企業(yè)與注銷企業(yè)之間承繼關系的認定及新設企業(yè)對注銷企業(yè)無權代理人代理行為追認的法律效力
三、房屋買賣合同
1.房屋存在質量問題時實際損失的認定
2.開發(fā)商逾期交房與逾期辦證違約責任的認定
3.股東提起第三人撤銷之訴的限制
4.在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，應朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關系成立的方向作出判定，借此傳達和樹立重諾守信的價值導向
5.如何正確適用證據(jù)規(guī)則認定當事人之間法律關系的性質
6.合同約定解除與債權合意抵銷
7.買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬于物權確認爭議
8.如何理解最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第8條關于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定
9.《商品房買賣合同解釋》第7條規(guī)定能否適用于以房屋所有權安置租賃房屋的情形
10.判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示
11.借款項下《商品房買賣合同》及《借款協(xié)議》民事法律關系的認定
12.協(xié)議就違約責任的具體承擔方式約定有選擇權時，有選擇權一方以行為方式作出選擇后，不得再直接適用選擇性條款主張其他追究違約責任方式
13.合同當事人主張違約方承擔可得利益損失賠償責任時，如何適用減損規(guī)則
14.作為出賣人的房地產開發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效
15.是民間借貸還是商品房買賣
16.借款項下的《商品房買賣合同》是為了擔保債務的履行，在債務人拒不還債的情況下，債權人有關直接取得房屋所有權的主張，因違反物權法關于禁止流質的規(guī)定而不能獲得支持
17.出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理
18.預約與本約的區(qū)分和界定
19.購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行
20.房地產開發(fā)企業(yè)因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經營風險，不得轉嫁于購房者
21.房地產開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產行業(yè)調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同的效力
22.房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問題
23.出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內為買受人辦理房屋權屬證書的，人民法院如何認定出賣人應承擔的違約責任
24.房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償
25.依據(jù)不足的商品房買賣關系能否對抗工程優(yōu)先權
26.房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力，出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務
27.判斷商品房買賣中的認購、訂購、預定等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容
28.開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決
29.買賣雙方均認可存在房屋買賣關系，但在諸多重要事實上存在疑點，人民法院應綜合各種證據(jù)準確認定是否存在真實購房關系
30.當事人對商品房結算面積的約定優(yōu)先于測量規(guī)范所確定的房屋面積或者房屋的登記面積
31.房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
32.行使不安抗辯權所應具備的條件
33.合同一方當事人不構成根本性違約，另一方當事人請求解除合同人民法院不予支持
34.區(qū)分物權變動中的債權關系與物權關系
35.“名不副實”合同性質的認定
36.代建合同與商品房預售合同的區(qū)別
37.《商品房買賣合同解釋》第6條規(guī)定的主要義務應當如何理解
38.關于合同被認定無效后的損失承擔問題
39.具備商品房買賣實質性要件的合同，不能認定為預約合同
40.商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系
41.稅收征管法律、行政法規(guī)與民事合同效力
42.房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
43.房地產轉讓合同的效力認定與行使撤銷權問題
44.房屋買賣合同解除后，如何確定出賣方對房屋添附的補償
45.守約方實際損失大于違約方應支付的違約金數(shù)額，違約方如何承擔法律責任
46.優(yōu)勢證據(jù)原則在民事審判實踐中的具體運用
四、所有權、建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務合同
1.夫妻在婚前或婚姻關系存續(xù)期間約定將一方個人所有的房產贈與另一方共有，但沒有辦理房產加名登記，贈與一方請求法院撤銷應如何處理
2.子女對父母贈與的房屋依物權法分則行使物權，將損害父母生活的，人民法院可依物權法總則的規(guī)定不予支持
3.業(yè)主行使知情權亦應加以合理限制，防止濫用權利
4.建筑容積率不能作為認定房屋權屬的依據(jù)
5.未辦理完成房屋權屬變更登記手續(xù)，不能構成《物權法》第106條規(guī)定的善意取得
6.業(yè)主對房屋的使用即使沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途改變?yōu)榻洜I性用房，應依照《物權法》第77條關于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理
7.在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉移、調整或重新配置，應當由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定
8.業(yè)主委員會不具有要求開發(fā)商履行商品房銷售合同約定的建設公共配套設施義務并承擔違約責任的訴訟主體資格
9.計算業(yè)主表決權的標準
10.因第三人侵權致小區(qū)共用部分對業(yè)主財產造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)可以免責的情形是物業(yè)服務企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護義務
11.業(yè)主知情權的范圍
12.以他人名義購房辦證房屋確權糾紛的處理
13.限制業(yè)主專有部分所有權的業(yè)主公約或章程的效力問題
14.業(yè)主委員會有權保護業(yè)主共有的小區(qū)土地使用權
15.“一房二賣”的法律后果和糾紛處理原則
16.小區(qū)道路上的車位是否屬于業(yè)主共有
17.居民住宅小區(qū)的外墻面所有權屬于誰
18.不動產權屬證書是權利人對該不動產享有物權的證明
19.部分業(yè)主以違反法定程序為由請求撤銷業(yè)主大會決定，人民法院應否受理
20.確權糾紛中的產權歸屬問題
21.如何認定《物權法》規(guī)定的明示屬于個人的綠地
五、擔保物權
1.預購商品房抵押的預告登記是否產生抵押效力
2.開發(fā)商為套取銀行資金與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同并獲得銀行貸款，買賣合同被確認無效后，開發(fā)商與該自然人應當對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任；銀行不能對設定了抵押權預告登記的預售商品房行使抵押權
3.如何認定金融機構“貸新還舊”時抵押權的設立時間
4.未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產合同的效力
5.對擔保人的擔保責任范圍及違約責任的認定
6.抵押人違反誠實信用原則不履行合同約定的解除抵押權義務，其轉讓行為雖未經抵押權人同意，仍應認定轉讓抵押物的合同有
效
7.在建房屋抵押合同的效力認定
六、房屋租賃合同
1.當事人雙方違約，一方為根本性違約，還應承擔給對方造成的實際損失
2.房屋租賃合同未到期，出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請求繼續(xù)履行合同
3.當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權
4.租賃合同中押金條款的適用
5.出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任
6.承租人明確表示不購買承租房屋，其請求宣告出租人與他人的房屋買賣合同無效的，不應給予支持
7.欠付租金在何種情況下可以導致房屋租賃合同的解除
8.租賃合同未經登記不影響合同的效力
9.租賃合同當事人于合同中設立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購買權與出租人發(fā)生的爭議向人民法院提起民事訴訟
10.租賃期間發(fā)生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違約行為行使合同解除權
七、委托及居間合同
1.未簽訂代持股權書面合同的，應當綜合全部案件事實認定雙方之間的真實法律關系性質
2.中介公司因未盡必要的注意義務而使一方受到欺詐遭受損失的，應根據(jù)其過錯程度在相應的范圍內承擔賠償責任
3.受托人知道他人在委托協(xié)議上代其簽名并按委托協(xié)議履行的，應認定委托協(xié)議對其有效
4.委托合同提前解除后，委托人應支付受托人已完成的部分委托事項報酬
5.基于多收代理費的目的，限制委托人接受調解、和解的委托合同條款無效
6.委托合同中受托人責任的承擔
八、農村土地承包經營權及承包合同
1.未經民主議定程序，村集體經濟組織將“四荒”土地發(fā)包給村外人的承包合同效力應如何認定
2.未經民主議定程序而簽訂的農民集體所有土地承包合同的效力認定
3.集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權益的，依法予以撤銷
4.當事人就他人承包的土地主張權利，人民法院應當受理并作出裁判
5.農村土地承包經營權依法轉讓后土地被征收，征地補償款是否歸受讓方所有
6.當事人就簽訂土地承包經營權合同后未實際取得承包土地而提起的訴訟，人民法院應當作為民事案件受理
7.國家收回由集體使用的國有土地，該土地上的承包經營權人是否有權分得部分土地補償費
8.因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發(fā)的糾紛，不屬于“就用于分配的土地補償費數(shù)額”產生的爭議
9.發(fā)包方在二輪承包中將農戶在一輪承包中的承包土地另行發(fā)包給本集體的其他農戶，喪失承包土地的農戶請求返還的，屬于土地承包經營權取得糾紛
10.土地承包經營權轉包后承包地被征收，如何認定被征地農民
11.土地承包經營權取得糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍
12.安置補助費的發(fā)放對象應如何確定
九、其他
1.部分債務人申請再審的處理
2.第三人撤銷之訴的構成要件分析
3.案外人執(zhí)行異議之訴中，應對案外人提交的《房屋買賣協(xié)議》或者《以房抵債協(xié)議》的真實性予以審查
4.拆遷人和相關行政機關違法實施拆遷，導致被拆遷人長期未依法得到補償安置的，房價上漲時，拆遷人和相關行政機關有義務保證被拆遷人得到公平合理的補償安置
5.司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據(jù)
6.縣級人民政府負責人簽署的同意強制拆遷的意見，不能代替應經法定程序并應以書面形式作出的責令限期拆遷決定
7.人民法院委托鑒定機構作出的司法鑒定意見僅是訴訟證據(jù)之一，不具有可訴性
8.被執(zhí)行人和其他人及新組建的公司之間轉移資產侵犯工程價款債權人的合法權益的認定及責任承擔
9.對合同法司法解釋中“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十”的規(guī)定應當全面、正確地理解
10.已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實，當事人無須舉證證明
11.如何認定合同關于變更糾紛解決方式的約定
下篇裁判規(guī)則
第一編法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及相關文件簡目
法律
行政法規(guī)
部門規(guī)章及相關文件
第二編最高人民法院司法解釋、會議紀要、答復、函復
司法解釋
最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（節(jié)選）
最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院關于國有土地開荒后用于農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復
最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復
最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復
會議紀要
最高人民法院第八次民事商事審判工作會議紀要（民事部分）（節(jié)選）
最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題（節(jié)選）
最高人民法院關于當前商事審判工作中的若干具體問題（節(jié)選）
最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》（節(jié)選）
答復、函復
最高人民法院對關于無證售房問題的答復
最高人民法院關于《城市房地產抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復
最高人民法院研究室關于農村土地補償費分配糾紛是否受理問題的研究意見
最高人民法院研究室關于以物抵債調解書是否具有發(fā)生物權變動效力的研究意見
第三編地方法院會議紀要、規(guī)定、意見、答復、解答
北京市
北京市高級人民法院房屋買賣合同糾紛會議紀要
北京市高級人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要（節(jié)選）
北京市高級人民法院農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要
重慶市
重慶市高級人民法院民一庭關于當前民事審判疑難問題的解答（節(jié)選）
重慶市高級人民法院關于當前民事審判若干法律問題的指導意見（節(jié)選）
上海市
上海市高級人民法院關于房地產交易新型常見問題的最新司法意見
上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答
上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
天津市
天津市高級人民法院關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知
福建省
福建省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答
福建省廈門市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見
廣東省
廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（節(jié)選）
廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見
廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見
湖北省
湖北省高級人民法院民事審判工作座談會會議紀要（節(jié)選）
湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀要（節(jié)選）
湖南省
湖南省高級人民法院關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）
湖南省長沙市中級人民法院關于房地產案件審理中有關疑難問題的解答（一）（節(jié)選）
江西省
江西省高級人民法院民事審判工作座談會紀要（節(jié)選）
遼寧省
遼寧省高級人民法院民一庭房地產案件審判問題解答（節(jié)選）
遼寧省高級人民法院民事審判工作座談會會議紀要（節(jié)選）
遼寧省沈陽市中級人民法院關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之一）（節(jié)選）
遼寧省沈陽市中級人民法院關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）
山東省
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節(jié)選）
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節(jié)選）
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節(jié)選）
浙江省
浙江省高級人民法院《關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》
浙江省杭州市中級人民法院民一庭關于審理建設工程及房屋相關糾紛案件若干解答（節(jié)選）
浙江省寧波市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答