二手房買賣糾紛處理錦囊（第3版）

目 錄
1No.二手房買賣合同效力的問題

1.無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同有效
2.未辦房產(chǎn)過戶手續(xù)，房屋買賣合同依然有效
3.網(wǎng)上簽約具有法律效力
4.房屋買賣合同被確認無效的處理
5.非房屋產(chǎn)權(quán)人出售他人房屋，與第三人簽訂的合同的效力
6.簽訂合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封，可請求法院撤銷合同、解除合同或者確認合同無
效
7.辦不下來房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力
8.買賣雙方明知房屋是違章建筑仍進行買賣，所簽合同無效
9.明知非產(chǎn)權(quán)人賣方，買受人有過錯的要賠償
10.一房兩賣，兩份合同的效力認定方法
11.對房屋地址重大誤解，房屋買賣合同可撤銷
12.已辦房產(chǎn)證未辦土地證轉(zhuǎn)讓房屋的效力
13.房屋買賣中的“陰陽合同”效力應(yīng)如何認定

2No.二手房買賣違約金及定金的問題

14.購房合同解除后，違約方仍需承擔違約責任
15.合同中約定定金，違約方適用定金罰則
16.違約金約定過高，違約方可以請求法院減少違約金
17.房價漲了，賣家不可以支付違約金來終止交易
18.二手房“逾期辦證”能夠追討違約金
19.協(xié)議收回定金后無權(quán)要求雙倍返還定金
20.名為定金協(xié)議實為買賣合同的認定
21.房價上漲，賣方違約，買方有權(quán)要回房屋漲價損失
22.放棄定金，未有約定，也不能不履行合同
23.買家反悔不買房，無權(quán)要求返還所交意向金

3No.二手房買賣價格及付款方式的問題


24.房價上漲，賣方反悔，房屋差價可以得到賠償
25.二手房的價格是如何評估出來的

26.付款并實際占有使用，未辦過戶的問題
27.轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)生的房產(chǎn)交易糾紛
28.因未能成功申請貸款而不能如約交付房款，應(yīng)負違約責任
29.付款時間約定不明時房款的支付時間
30.按揭辦不成，購房合同的處理
31.辦理按揭手續(xù)遲延，買方承擔責任須分情況

4No.二手房買賣房屋登記及稅費問題

32.銀行的抵押權(quán)可以對抗購房人
33.為避稅而故意做低價格的二手房買賣合同仍應(yīng)當被履行
34.為避稅簽訂的兩份合同效力的認定
35.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力
36.房屋被人盜賣并過戶，房主要回該房須符合法律規(guī)定
37.房屋贈與未過戶，可以要回該房
38.簽約后才知道房屋的實際面積，可以撤銷房屋買賣合同的情形

5No.二手房買賣房屋中介服務(wù)法律問題

39.買賣房屋跳開“中介”要承擔違約責任
40.中介公司提供虛假信息，應(yīng)承擔賠償責任
41.中介“吃差價”，業(yè)主有權(quán)要回被吃差價
42.買賣雙方解除合同，無權(quán)要求返還中介費
43.買賣合同未簽成，中介公司無權(quán)要求買方支付違約金
44.中介居間不成，買方無權(quán)要求賠償
45.業(yè)主“一房二賣”，中介公司無過錯不應(yīng)承擔責任
46.中介公司擅自抬高房價，要承擔賠償責任
47.中介公司簽訂包銷合同后反悔，中介要承擔差價損失

6No.經(jīng)濟適用房交易中存在的問題

48.擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，轉(zhuǎn)讓無效
49.未到上市交易期限的經(jīng)濟適用房不能買賣
50.借名購買經(jīng)濟適用房，借名者無權(quán)擁有該房屋
51.買賣經(jīng)濟適用房房號的行為無效


7No.農(nóng)村房交易中存在的問題

52.城市居民購買農(nóng)村宅基地房屋的買賣合同無效
53.宅基地上的房屋可以繼承
54.農(nóng)村村民之間可以轉(zhuǎn)讓私有住房
55.買賣農(nóng)村宅基地房屋的效力
56.農(nóng)村房屋買賣，不能賣給本村的非農(nóng)村戶口居民
57.購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在法律風險
58.農(nóng)村房屋買賣的效力
59.購買農(nóng)村房屋并長期居住的，買賣合同效力認定
60.土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后房屋買賣協(xié)議的效力
61.城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”被判無效，有權(quán)要求補償其損失
62.農(nóng)民進城后反悔所賣的農(nóng)村住房的處理


8No.共同財產(chǎn)交易中存在的問題

63.共有的房屋，未經(jīng)共有權(quán)人同意出售的，合同效力的認定
64.部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有房屋的處理
65.共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)“同案并存”且都主張優(yōu)先購買的處
理
66.夫妻一方未在購房協(xié)議書上簽字，合同效力的認定
67.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同的效力
68.妻子單方賣房收定金丈夫不同意的責任承擔
69.情侶共同購房后分手，房屋共有
70.丈夫婚前買房夫妻共同還貸，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬
71.婚姻中的房屋買賣要分清楚個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)
72.離婚后前妻賣房，合同的效力認定
73.離婚分割房產(chǎn)后，房子升值一般不能要求重新分割
74.夫妻一方設(shè)置房屋抵押，抵押合同的效力
75.夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋的，買受人可以構(gòu)成善意取得


9No.二手房買賣中是否能夠如此合理避稅的問題

76.先簽合同幾年后再過戶雖有可能避稅，但存在風險
77.先公證后過戶雖有可能避稅，但存在風險
78.假“贈與”，實“買賣”雖有可能避稅，但存在風險
79.將購房款拆成裝修款做低合同價不能夠合理避稅
80.夫妻假離婚雖可能避稅，但存在風險
81.用陰陽合同做低合同價不能合理避稅
82.以未成年子女名義購房目前可避稅，但須謹慎
83.典當?shù)盅翰荒芎侠肀芏?br />

10No.二手房買賣中常見的民事欺詐問題

84.避免二手房合同出現(xiàn)問題的方法
85.避免二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題的方法
86.避免二手房產(chǎn)權(quán)狀況出現(xiàn)問題的方法
87.避免二手房面積出現(xiàn)問題的方法
88.避免出現(xiàn)買賣合同條款簡單化問題的方法
89.避免出現(xiàn)模糊付款方式問題的方法
90.避免交房時間出現(xiàn)問題的方法
91.約定違約條款，防止被違約
92.簽訂購房合同，避免代理過期
93.簽訂合同，避免霸王條款的方法
94.避免被吃定金的方法
95.避免被中介的“全包價”欺騙的方法
96.不要進行個人現(xiàn)金收房，慎重選擇代理中介公司
97.盡量避免授權(quán)獨家代理出售
98.謹防中介公司為成交故意隱瞞事實
99.謹防中介公司工作人員冒充房東辦理過戶
100.謹防擅自挪用房款投資
101.謹防中介不讓買賣雙方見面以賺差價

11No.二手房買賣中的刑事犯罪問題

102.因一房多售構(gòu)成合同詐騙罪的情形
103.謹防以辦理買賣回遷房的方式的合同詐騙
104.謹防假扮購房人騙購的合同詐騙
105.購買二手房后房子出現(xiàn)質(zhì)量問題該找誰
106.謹防私賣夫妻房產(chǎn)行騙
107.謹防利用承租的房屋騙走定金或房款
108.謹防假冒中介公司詐騙
109.謹防真中介公司詐騙
110.謹防制作假證件詐騙賣房
111.謹防截留購房保障金詐騙
112.謹防中介公司工作人員收款后逃跑

12No.二手房買賣中存在的其他問題

113.合同簽訂后，買方以賣方未告知房屋里死過人的事實主張解除合同，獲得法院
支持
114.兒子賣父親房，因征收房價上漲父親反悔，房屋買賣合同的效力如何認定
115.接受贈與房屋只進行公證，沒有過戶，贈與房屋協(xié)議的效力
116.善意購房人買房的效力
117.政策變化不能作為不賣房的理由
118.未經(jīng)承租人同意共同居住人無權(quán)購買公有住房
119.不在公有住房實際居住無優(yōu)先購買權(quán)
120.代簽名公有住房買賣合同的效力
121.借用他人名義購房風險大
122.房改房的糾紛
123.買房預(yù)付款可以退，但不能像定金雙倍返還
附錄


中華人民共和國合同法（節(jié)選）
中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
中華人民共和國擔保法（節(jié)選）

中華人民共和國婚姻法（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（節(jié)選）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（節(jié)選）
國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的
通知
國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定
最高人民法院關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的緊急通知
建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知（節(jié)選）
建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知
國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（節(jié)選）
房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法

常用合同樣本

1.二手房買賣合同(正式版)
2.二手房買賣合同(簡明版)
3.房屋買賣居間合同
4.抵押貸款合同
5.委托代理協(xié)議