商品房買賣操作實務

第一部分商品房買賣
一、購房者如何選擇樓盤實務問答
1.在購買商品房時，購房者應當按照怎樣的流程進行購房？
2.購房者決定購房后，應當如何選擇樓盤以及選擇樓盤必須綜合考慮哪些具體因素？
3.購房者可以從哪些渠道獲得購房樓盤的信息？
4.何謂期房、現(xiàn)房？兩者之間相比有哪些優(yōu)勢和劣勢？
5.購房者在購買期房時，應當注意哪些風險?
6.購房者在購買期房時，應當注意哪些事項？
7.購房者在制定購房預算時，應當具體考慮哪些方面的因素？
8.開發(fā)商向購房者所作的樓盤宣傳廣告屬于要約還是屬于要約邀請？9.如何正確看待開發(fā)商向購房者發(fā)放的售樓書？
10.購房者在選定樓盤后，前往實地調查時，應當注意和考察樓盤哪些具體事項？
11.購房者在選擇樓盤時，應如何理解開發(fā)商提供的“起價”、“均價”概念？
12.在選房的過程中，沙盤對購房者有何影響以及沙盤描述的內容是否構成購房合同的內容？
13.購房者在選擇樓盤時，應當如何認知開發(fā)商提供的設計圖紙?
14.購房者在選擇樓盤時，如何正確看待開發(fā)商提供的樣板間？
15.購房者應如何識破開發(fā)商提供樣板間的陷阱以及購房者應如何考察開發(fā)商提供的樣板間？
16.開發(fā)商宣傳的售樓廣告內容對雙方簽訂購房合同產(chǎn)生重大影響，但該售樓廣告的內容沒有載入購房合同中，應如何認定售樓廣告內容的性質？
17.開發(fā)商做出虛假的商品房廣告承諾，應當如何承擔法律后果？
18.購房者應當如何防范因房地產(chǎn)廣告引發(fā)的糾紛？
19.購房者選擇樓盤后，如何計算房屋的使用率？
20.購房者如何認識和理解建筑面積、銷售面積、套內建筑面積、使用面積和公攤面積的基本概念?
21.如何挑選復式住宅？
22.商品房公用建筑面積的分攤有哪些原則?哪些面積是可以分攤的公用建筑面積?哪些是開發(fā)商可能違規(guī)計入的公用建筑面積?
23.商品房的陽臺建筑面積和套內墻體面積應當如何計算才合理？
24.買房的時候，除了樓層、朝向、面積、結構和價格外還應該注意哪些方面的問題?
25.商品住宅價格應當由哪些項目構成?哪些費用不應計入商品住宅價格?
26.購房者購買房屋時，應當繳納哪些稅費?
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商在樓盤廣告中承諾的購房優(yōu)惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未實現(xiàn)承諾，購房者是否可以要求開發(fā)商實現(xiàn)承諾并承擔違約責任？
2.開發(fā)商交付的商品房與其宣傳廣告內容不一致，開發(fā)商的行為是否構成欺詐以及購房者能否獲得雙倍賠償？
二、購房者如何簽訂《商品房認購書》
實務問答
1.房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者預售商品房，應當具備哪些預售條件?
2.設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備哪些法定條件?
3.申請商品房預售，有哪些流程規(guī)定？
4.根據(jù)房地產(chǎn)法律的規(guī)定，哪些房地產(chǎn)不能在市場上自由交易？
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交哪些材料以及申領的程序有哪些規(guī)定？
6.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，出售商品房現(xiàn)房應當具備哪些條件？
7.購房者與開發(fā)商簽訂預售合同后，如何辦理預售合同登記備案的流程以及應當向房地產(chǎn)管理部門提交哪些資料？
8.開發(fā)商或者購房者能否以商品房預售未經(jīng)登記備案為由主張預售合同無效?
9.開發(fā)商未取得商品房預售許可證，購房者購買此房屋，會存在哪些風險？
10.開發(fā)商預售的房屋被法院查封或被抵押，購房者能否與開發(fā)商簽訂《購房認購書》？
11.商品房預售后，開發(fā)商是否可以變更預售合同中約定的商品房設計?
12.預售商品房后，是否可以再行轉讓？
13.商品房預售應由哪些部門管理以及產(chǎn)生糾紛后，購房者應當如何尋求法律救濟?
14.購房者與開發(fā)商簽訂《購房認購書》之前，應當如何查驗開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書》？
15.房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者公示的“五證”，具體是指哪些房產(chǎn)證照？
16.購房者在與開發(fā)商簽訂認購書之前，應當如何審查開發(fā)商提供的《國有土地使用證》？
17.購房者與開發(fā)商簽訂認購書或預售合同之前，應當如何審查開發(fā)商提供的《建設工程規(guī)劃許可證》？
18.購房者在與開發(fā)商簽訂認購書或預售合同之前，應當如何審查開發(fā)商提供的《建設用地規(guī)劃許可證》？
19.購房者在與開發(fā)商簽訂認購書或預售合同之前，應當如何審查開發(fā)商提供的《建設工程開工許可證》？
20.購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂認購書或預售合同之前，應當如何審查開發(fā)商提供的《商品房銷售（預售）許可證》？
21.購房者如何簽訂《商品房認購書》以及在簽訂《商品房認購書》時，應當注意哪些事項？
22.購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》時，應如何避免認購書產(chǎn)生的糾紛以及購房者應如何維護自身的購房權益？
23.購房者應當如何認清與開發(fā)商簽訂《認購書》中的定金條款？
案例現(xiàn)場
1.以格式合同出現(xiàn)的《商品房認購書》中含有單方權利約定條款，該認購書是否有效?
2.如何認定開發(fā)商與購房者在《商品房認購書》中約定的定金性質以及如何適用定金罰則？
附：《北京市商品房認購書》范本
三、購房者如何簽訂購房合同
實務問答
1.購房者與開發(fā)商簽訂的《房屋認購
書》與《商品房預售合同》中約定的內容不一致，應當以哪個內容為準?
2.購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，應當注意購房合同中哪些主要條款?
3.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后無力履行付款義務，應該如何處理？
4.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同中約定的“名義樓層”與“實際樓層”不一致時，購房者應當如何主張權利?
5.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同并交納房款后，購房者應當如何向開發(fā)商索要購房發(fā)票？
6.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后房屋出現(xiàn)質量問題，購房者應當如何維護自身權益？
7.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在什么情況下購房者可以要求退房?
8.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，購房者應當如何采取措施維護自身的權益？
9.購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應當警惕和注意哪些問題？
10.購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，購房者能否要求與開發(fā)商添加補充條款?
11.購房者與開發(fā)商簽署的補充協(xié)議中常見的陷阱主要表現(xiàn)在哪些方面？
12.在商品房買賣過程中，如何認定開發(fā)商的欺詐行為？
13.購房者應當如何與開發(fā)商簽訂全裝修房屋買賣合同？
14.購房者與開發(fā)商簽訂全裝修房屋預售合同時，應當如何對裝修部分的內容作出明確的約定?
15.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，一方當事人違約，其承擔的賠償責任和賠償數(shù)額應當如何確定?
16.開發(fā)商未按購房合同約定的期限交付房屋，購房者應當如何維護自身權益?
17.購房者與開發(fā)商在購房合同中約定將房屋的頂層露臺送給或出售給業(yè)主，其約定是否有效？
18.購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應如何對小區(qū)綠化條款作出明確約定？
19.購房者與開發(fā)商簽訂的購房合同產(chǎn)生糾紛后，購房者可以通過哪些途徑維護自身的購房權益？
20.購房者與開發(fā)商簽訂的購房合同產(chǎn)生糾紛后，購房者應當如何申請房地產(chǎn)糾紛仲裁？
案例現(xiàn)場
1.房地產(chǎn)開發(fā)商將預售給他人的房屋又出售給第三人，購房者應當如何維護購房權益？
2.開發(fā)商違約，購房者如何向開發(fā)商主張違約責任以及如何向開發(fā)商主張違約金具體的數(shù)額？
3.購房者未按約定期限支付購房款，開發(fā)商是否可以單方解除購房合同？
4.購房者購買房屋的公共分攤面積增加，購房者是否應當承擔增加部分的購房款？
5.房地產(chǎn)開發(fā)商出售給購房者的房屋面積小于合同約定的面積，購房者應當如何行使自己的權利？
6.開發(fā)商在預售房屋時未履行合理告知義務，購房者應當如何要求開發(fā)商承擔賠償責任?
7.如何認定購房糾紛中不可抗力的效力和適用范圍？
8.如何認定購房合同中約定的免責條款的效力以及在合同履行過程中出現(xiàn)了合同約定的免責事由應當如何適用？
9.購房者與開發(fā)商解除購房合同后，對于購房擔保貸款合同應當如何進行處理？
附（1）《商品房買賣合同示范文本》
附（2）北京市商品房預售合同
附（3）北京市商品房現(xiàn)房買賣合同
四、購房者如何收房
實務問答
1.購房者在與開發(fā)商辦理交房手續(xù)時有哪些流程？
2.購房者在辦理入住手續(xù)前，應當按照哪些流程驗收房屋？
3.購房者在辦理收房手續(xù)前，應當如何查驗開發(fā)商提供的《住宅質量保證書》？
4.購房者在辦理收房手續(xù)前，應當如何查驗開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》？
5.購房者在驗收房屋的過程中，需要注意哪些驗收細節(jié)問題？
6.購房者在與開發(fā)商辦理收房手續(xù)前，應當如何理解實際交房的條件？
7.購房者在辦理收房過程中，需要注意哪些問題?
8.業(yè)主怎樣才能知曉房屋工程質量是否合格以及為什么建議購房者在收房時一定要求開發(fā)商必須提供《工程竣工驗收備案表》?
9.購房者在收房的過程中，如何查驗
房屋內的電源、線路問題？
10.購房者在辦理收房的過程中，應當如何與物業(yè)管理公司辦理物業(yè)管理手續(xù)？
案例現(xiàn)場
1.商品房預售合同中的主文條款與補充條款對房屋交付條件約定不一致，當事人應當如何實際履行交房義務？
2.在房產(chǎn)糾紛案件中，當事人如何準確認定房屋交付的時間？
附（1）《前期物業(yè)管理服務合同》（示范文本）
附（2）業(yè)主臨時公約規(guī)范文本
第二部分房地產(chǎn)抵押
實務問答
1.房地產(chǎn)抵押的具體內容及其含義具體表現(xiàn)在哪些方面?
2.抵押當事人簽訂的房地產(chǎn)抵押合同應當包括哪些內容?
3.如何理解房地產(chǎn)抵押登記的性質以及抵押當事人在進行房地產(chǎn)抵押登記時，應當向哪個機關申請登記?
4.當事人在設定房地產(chǎn)抵押時，應當遵循哪些基本原則以及如何認定抵押關系中的抵押標的物？
5.抵押人與抵押權人，應當如何辦理房地產(chǎn)抵押登記?
6.當事人在設定房地產(chǎn)抵押時，應當注意哪些問題？
7.房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋應當如何處理?
8.待建房屋和在建房屋是否可以設定抵押?
9.房地產(chǎn)在設定抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權是否應當同時抵押?
10.以尚未辦理權屬證書的房地產(chǎn)設定抵押的，其效力應當如何確定?
11.因登記部門的原因致使無法辦理抵押物登記的，房地產(chǎn)抵押的效力應當如何認定?
12.房地產(chǎn)抵押擔保的范圍有哪些具體的規(guī)定?
13.哪些房地產(chǎn)不能設定抵押?
14.在房地產(chǎn)抵押期間，抵押人是否可以處分抵押的房地產(chǎn)?
15.在什么情況下，抵押權人不得處分抵押的房地產(chǎn)?
16.抵押當事人處分抵押房地產(chǎn)的程序有哪些規(guī)定?
17.房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件和實現(xiàn)的方式有哪些具體的規(guī)定?
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商將已預售給他人的房屋再進行抵押，其行為應當如何處理？
2.開發(fā)商在預售商品房時，未向購房者告知房屋已設立抵押權的事實，其行為應當如何處理？
3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
4.債務人不履行債務時，房屋抵押權人應當如何實現(xiàn)自己的房地產(chǎn)抵押權？
附（1）房地產(chǎn)抵押合同（示范文本）
附（2）個人住房借款抵押合同
附（3）交通銀行個人住房抵押貸款合同（示范文本）
第三部分房地產(chǎn)權屬登記
實務問答
1.何謂房地產(chǎn)權屬證書、房屋所有權證以及辦理公積金住房貸款產(chǎn)權證是否由銀行保管？2.在我國，城市居民購買的房屋產(chǎn)權有哪幾種形式？
3.何謂房屋的大產(chǎn)權、小產(chǎn)權以及兩者之間有何區(qū)別？
4.何謂房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權？
5.商品房產(chǎn)權與經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權有何差異？
6.購房者購買的房屋在70年土地使用權屆滿后是否就喪失了房屋所有權？
7.何謂房地產(chǎn)權屬登記、房屋所有權登記以及其法律程序有哪些規(guī)定？
8.辦理房地產(chǎn)權屬證書的程序有哪些規(guī)定？
9.辦理房地產(chǎn)權屬證書應當由哪個部門予以受理？
10.辦理房地產(chǎn)權屬證書應當提交哪些證件？
11.房產(chǎn)證上填寫誰的名字，是否誰就是產(chǎn)權人以及房產(chǎn)證上是否可以添加配偶的姓名？
12.房屋權屬證書保護了產(chǎn)權人哪些權利以及不辦理房屋權屬證書有哪些風險？
13.房屋產(chǎn)權證書丟失，應當如何申請補辦？
14.房屋所有權變更，申請人應當提交哪些證件以及拍賣的房地產(chǎn)在辦理過戶手續(xù)時需要提交哪些材料？
15.外籍人士在我國購買私有房屋，應當如何辦理產(chǎn)權登記？
16.在辦理房屋權屬證書時，哪些房地產(chǎn)事項需要辦理公證？
17.何謂房產(chǎn)互換以及哪些房屋不能互換？
18.在辦理房地產(chǎn)權屬證書時，房地產(chǎn)開發(fā)商應當承擔哪些責任和義務？
19.在哪些情況下，商品房不能辦理房地產(chǎn)權屬證書？
20.如何識別房屋權屬證的真?zhèn)危?br />案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商遲延辦理房屋產(chǎn)權證，購房者應當如何向開發(fā)商主張違約責任？
2.購房者與開發(fā)商在購房合同中約定的交房條件是辦理商品房產(chǎn)權證，是否可以理解為辦理房屋的“小產(chǎn)證”？
附錄
（一）相關法律法規(guī)
1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國建筑法
3.商品房銷售管理辦法
4.城市商品房預售管理辦法
5.建設部關于貫徹《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的通知
6.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定
8.商品住宅價格管理暫行辦法
9.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
10.城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定
11.城市房屋權屬登記管理辦法
12.房屋權屬登記信息查詢暫行辦法
13.最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
14.國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知
15.北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法
16.北京市商品房銷售價格管理暫行辦法
17.北京市建設委員會關于北京市商品房預售合同實行網(wǎng)上簽約和預售登記管理工作的通知
18.上海市房地產(chǎn)轉讓辦法
19.上海市房地產(chǎn)登記條例
（二）房地產(chǎn)相關企業(yè)信息查詢網(wǎng)址及
可查詢的內容
（三）各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)址
（四）各地房地產(chǎn)相關部門網(wǎng)址
（五）各地建設部門聯(lián)系方式
（六）主要商業(yè)銀行和保險公司網(wǎng)址
（七）各地住房公積金網(wǎng)址
后記