2011年2月16日?9搖新浪房產(chǎn)

在剛剛過去的春節(jié)假期中，在新“國八條”背景下的鎮(zhèn)江樓市表現(xiàn)如何呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策將對炒房現(xiàn)象起到明顯打壓作用，而對具有剛性需求的普通老百姓，影響則極為有限。在政策不斷升級、市場極為敏感的階段和時期，許多房地產(chǎn)企業(yè)將會調(diào)整銷售策略，搶占市場先機的企業(yè)也會越來越多。

新政后，鎮(zhèn)江樓市顯“清冷”

新“國八條”、房產(chǎn)稅等樓市新政，成為人們走親訪友時談?wù)摰臒狳c話題，而央行在節(jié)假日的最后一天宣布加息，也使得樓市走向備受關(guān)注。

據(jù)了解，初一至初六，我市房產(chǎn)交易量為“零”。目前的樓市冷清是否是受到新“國八條”的沖擊呢？有業(yè)內(nèi)人士指出，不排除有這方面心理因素的影響，但春節(jié)期間樓市有其特殊性，不可作為判斷該措施效果的時間標(biāo)準(zhǔn)。短期內(nèi)很難看出新“國八條”的效果。專家分析，由于政策調(diào)控力度逐步加碼，春節(jié)后，部分開發(fā)商或許會主動通過打折優(yōu)惠等“以價換量”的方式吸引購房者，以促進成交。

新政后，購房心理或?qū)⒈挥绊?/p>

開發(fā)商面對新出臺的樓市新政，還是有一些擔(dān)心。他們認(rèn)為，新政對于購房者的心理影響會比較大，提高一成的首付比例，會讓他們重新計算購房成本，購房者的預(yù)期可能被干擾，影響購買的速度，造成短期內(nèi)觀望的態(tài)度，可能會減少銷量，但價格還得再看。

購房者王宏對筆者說，他本來迫切想改善一下住房條件，但是看到新政策出臺后，現(xiàn)在不敢輕易出手購房，主要是想著調(diào)控政策下來了房價也許會受到影響，再加上二套房的首付比例又提高了一成，這樣就意味著要多付出一些購房成本，所以王先生決定暫時看看情況，并不急于出手購房。

某樓盤銷售總監(jiān)表示，二套房首付比例提高對購房者實際的影響并不是太大，但是在購房心理層面上會產(chǎn)生一定的影響。因為調(diào)控會讓準(zhǔn)購房者對房價產(chǎn)生一定的期待，購買第二套住房的購房者或?qū)⒈弧罢`傷”。這一政策的出臺，很有可能會挫傷那些真正的剛需者購房的積極性。

老投資客要“掉槍頭” ，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)ⅰ盁帷逼饋?/p>

新“國八條”將買房者投資住房資金成本提升，而商業(yè)地產(chǎn)首付只需50%。其次，新“國八條”明確住房限購，而商業(yè)地產(chǎn)完全不受約束。

擁有了這些有利條件，一些有經(jīng)驗的投資人員醞釀要“掉槍頭”。一位已經(jīng)擁有十幾年實戰(zhàn)經(jīng)驗的老投資客表示，他過去都是投資住房，但是當(dāng)前看來在如此嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，投資住房已經(jīng)無太大的“花頭”了，節(jié)后他就想去看一些店鋪。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資對于老百姓而言相對陌生，成熟的投資市場尚未構(gòu)成。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)日益受到關(guān)注，具備實力的機構(gòu)投資者也會從住房市場轉(zhuǎn)向特別專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。

一系列房產(chǎn)新政出臺后，由于商業(yè)地產(chǎn)完全不受限購約束，且買商業(yè)地產(chǎn)只需五成首付，已經(jīng)有投資者“掉槍頭”投資商鋪。據(jù)統(tǒng)計，在2月份報價上漲的約14個項目中，酒店式公寓和商辦項目占三成以上，有的項目漲幅達(dá)到20%。

不過值得注意的是，大部分項目價格上漲出現(xiàn)在1月份限購、房產(chǎn)稅等政策出臺前，而非出臺后。而漲價的原因，除了部分項目更新?lián)Q代以外，借機炒作、吸引更多眼球和促進下單也是可能的原因?！坝行潜P可能實際成交沒有漲價，卻叫著要漲，目的就是讓想買又被政策嚇到?jīng)]有下單的人快點交錢?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅f。

盡管已出現(xiàn)投資客“棄住投商”的現(xiàn)象，但我還是要提醒大家，商鋪換手率極低，轉(zhuǎn)讓交易過程中稅費很高，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別。我不建議普通的投資客投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其是從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)有更高的專業(yè)性，要考慮它的定位、周邊人氣、對專業(yè)知識的要求也比住宅市場高很多。國家政策在住房上下大力氣，這也讓房地產(chǎn)市場中從前本來就有些過剩的資本又集中在了商業(yè)地產(chǎn)。如此一來，商業(yè)地產(chǎn)將很快過熱。要么無利可圖，要么在國家出臺針對商業(yè)地產(chǎn)的新政策之前匆匆出手。

在我看來，所謂的“最后的晚餐”并不存在，不過是國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱的必然結(jié)果。放眼望去，低利率、低價格、高質(zhì)量的美國房地產(chǎn)市場存在著實實在在的機會，我們不妨去美國看一看。